土地があると相続税は高くなる？評価額の仕組みとは
相続診断士 プライベートコンサルタント 乾浩一こんにちは。
新宿区・千代田区・文京区を中心に相続相談を行っております、
相続診断士・プライベートコンサルタントの乾浩一です。
相続のご相談で、不動産をお持ちの方から
必ずと言っていいほど、こんな質問をいただきます。
- 「土地があると、やっぱり相続税は高くなりますか？」
- 「現金はそれほどないのですが、不動産があるので不安で…」
- 「売るつもりはないのに、税金が高くなると聞いて心配です」
結論からお伝えすると、
土地があると相続税が高くなりやすいのは事実です。
ただし、それは
「土地を持っている＝必ず高額な相続税がかかる」
という意味ではありません。
大切なのは、
- 土地がどう評価されるのか
- なぜ評価額が高くなりやすいのか
- 生前にどんな対策ができるのか
を、正しく知ることです。
この記事では、
- 土地があると相続税が高くなりやすい理由
- 相続税における「土地の評価額」の仕組み
- 新宿区・千代田区・文京区で特に注意すべきポイント
- 不動産をお持ちの方が、生前に考えるべき相続対策
を、相続の知識がない方にもわかるよう、
やさしく、丁寧に解説していきます。
なぜ「土地があると相続税が高くなる」と言われるのか
まず、よくある誤解からお話しします。
「土地がある＝お金持ちだから、相続税が高い」
これは、半分正解で半分間違いです。
相続税は、
**財産の“金額”ではなく“評価額”**をもとに計算されます。
特に土地は、
- 昔に購入した
- 相続で受け継いだ
- 長年住み続けている
こうしたケースが多く、
取得したときの感覚と、現在の評価額が大きくズレている
ことが少なくありません。
そのため、
「現金は少ないのに、相続税は高額」
という状況が生まれやすいのです。
相続税における「土地の評価額」とは？
相続税の計算では、
土地は原則として
「時価」ではなく、一定のルールに基づいた評価額
で評価されます。
ここが、
一般の方には非常にわかりにくいポイントです。
土地の評価方法は主に2つ
相続税における土地の評価方法は、
主に次の2つに分かれます。
① 路線価方式
② 倍率方式
都市部では、
**ほとんどが「路線価方式」**です。
路線価方式とは？
路線価とは、
国税庁が毎年公表している
道路ごとの土地の価格のことです。
- 主要な道路ごとに
- 1㎡あたりの価格が決められています
この路線価を使って、
土地の評価額を計算します。
路線価は「実際の売買価格」とは違う
ここで重要なポイントがあります。
路線価は、
- 実際に売買される価格（時価）の
おおむね8割程度
になるよう設定されています。
つまり、
「路線価だから安く評価されているはず」
と思われがちですが、
もともとの時価が高いエリアでは、
評価額も当然高くなります。
新宿区・千代田区・文京区の土地評価が高くなりやすい理由
このエリアで相続税が高額になりやすいのには、
明確な理由があります。
理由① 路線価そのものが高い
新宿区・千代田区・文京区は、
- 交通利便性が高い
- 商業地・住宅地として人気がある
- 土地需要が高い
こうした理由から、
路線価が非常に高く設定されています。
数十年前に購入した土地でも、
現在では数倍以上の評価になっているケースも珍しくありません。
理由② 自宅＋他の不動産を持っているケースが多い
- 自宅
- 賃貸マンション
- 駐車場用地
- 先代から受け継いだ土地
これらが重なると、
相続財産の中で
土地が占める割合が非常に大きくなります。
具体例で見てみましょう
例：都内に自宅があるケース
- 土地：120㎡
- 路線価：1㎡あたり40万円
この場合、
40万円 × 120㎡ ＝ 4,800万円
土地だけで、
約4,800万円の評価額になります。
これに、
- 建物
- 預貯金
- その他の財産
が加わると、
簡単に基礎控除を超えてしまいます。
「現金が少ない」のに相続税が高くなる理由
土地がある相続で、
多くの方が直面する問題があります。
それが、
相続税は高いのに、払う現金がない
という状況です。
相続税は、
- 原則として
- 現金で一括納付
が必要です。
土地そのもので納めることは、
基本的にできません。
よくある誤解：「住んでいる土地は評価が低い」
「自宅として住んでいるから、
そんなに高く評価されないですよね？」
これは、
非常によくある誤解です。
実際には、
- 自宅であっても
- 路線価に基づいて
- しっかり評価されます
ただし、
条件を満たせば評価を下げられる特例
も存在します。
小規模宅地等の特例とは？
土地の相続で、
必ず知っておいていただきたい制度が
小規模宅地等の特例です。
この特例を使うと、
- 自宅の土地
- 一定の面積まで
評価額を最大80％減額
できる可能性があります。
それでも「土地があると不安」になる理由
ここで重要なのは、
特例は、自動的に適用されるわけではない
という点です。
- 要件を満たしているか
- 申告が必要か
- 適用できる土地はどれか
これらを
正しく判断しなければ、特例は使えません。
65歳・女性・相続人の立場で考えてみましょう
あなたは65歳。
定年退職後、パートをしながら生活しています。
親は80代で、
- 都内に自宅
- 都内に複数の土地・不動産
- 金融資産もある程度
相続人は、
- 配偶者
- 子ども2人（あなたとご兄弟）
この場合、
- 土地評価が高く
- 相続税が高額になる
- 納税資金が問題になる
可能性が非常に高いと言えます。
土地の評価額は「対策次第で変わる」
ここで、
ぜひ知っておいていただきたいことがあります。
土地の評価額は、
生前の準備次第で変えられる余地がある
ということです。
- どの土地を誰が相続するか
- どう使う土地なのか
- 生前に整理できるか
これによって、
相続税の結果は大きく変わります。
生前対策でできること（不動産編）
① 土地の評価を正しく把握する
- 路線価を確認する
- 面積・形状を整理する
まずは
「今いくらで評価されるか」
を知ることがスタートです。
② 特例が使えるか検討する
- 小規模宅地等の特例
- 配偶者特例
これらが使えるかどうかで、
相続税額は大きく変わります。
③ 相続後を見据えた分け方を考える
- 誰が土地を相続するか
- 売却する可能性はあるか
- 納税資金は足りるか
これを生前に考えておくことが重要です。
「土地があるから仕方ない」と諦めないでください
相談現場で、
こんな言葉をよく耳にします。
「土地があるから、相続税は仕方ないですよね…」
確かに、
ゼロにすることは難しい場合もあります。
しかし、
- 何もせずに払う税金
と - 準備したうえで払う税金
では、
結果がまったく違う
というケースが多いのです。
不動産相続は「早めの相談」が何より重要
土地の相続は、
- 税金
- 不動産評価
- 家族関係
が複雑に絡み合います。
亡くなってからでは、
- 選択肢が限られる
- 時間が足りない
という状況になりがちです。
個別相談のご案内（不動産相続）
新宿区・千代田区・文京区を中心に、
相続診断士・プライベートコンサルタントとして、
土地・不動産をお持ちの方向けの相続相談を行っています。
- 土地があると相続税はいくらくらいになるのか
- 評価額を下げる方法があるのか
- 生前にできる対策を整理したい
どんなご相談でも構いません。
難しい言葉は使わず、
一つひとつ丁寧にご説明します。
「もっと早く相談しておけばよかった」
そう後悔しないために、
ぜひ一度、お話を聞かせてください。
相続診断士・プライベートコンサルタント
乾 浩一
