小規模宅地等の特例とは？使える人・使えない人

2025年9月17日 2025年12月31日

相続診断士プライベートコンサルタント乾浩一

こんにちは。
新宿区・千代田区・文京区を中心に相続相談を行っております、
相続診断士・プライベートコンサルタントの乾浩一です。

相続税のご相談をしていると、
ほぼ必ず話題に上がる制度があります。

それが
**「小規模宅地等の特例」**です。

「土地の評価が8割も下がると聞きました」
「この特例を使えれば、相続税がかなり減るんですよね？」
「うちも使えると思っているのですが…」

確かに、小規模宅地等の特例は
相続税の節税策の中でも、最も効果が大きい制度のひとつです。

しかし同時に、

条件が非常に細かい
勘違いしやすい
「使えると思っていたのに、使えなかった」

というケースが、実務の現場では本当に多い制度でもあります。

この記事では、

小規模宅地等の特例とは何か
どれくらい相続税が下がるのか
使える人・使えない人の違い
新宿区・千代田区・文京区で特に注意すべきポイント
なぜ生前対策が重要なのか

を、相続の知識がない方にも理解できるよう、
やさしく、丁寧に解説していきます。

小規模宅地等の特例とはどんな制度？

小規模宅地等の特例とは、
相続した土地の評価額を、大幅に減額できる制度です。

条件を満たせば、

自宅の土地
事業用の土地
貸付用（賃貸）の土地

について、
評価額を最大80％減額
することができます。

なぜこの特例が重要なのか

特に新宿区・千代田区・文京区では、

土地の評価額が非常に高い
相続財産の大部分が土地

というケースが少なくありません。

そのため、

小規模宅地等の特例が使えるかどうかで、
相続税額が「数百万円〜数千万円」単位で変わる

ことも珍しくないのです。

小規模宅地等の特例の対象になる土地の種類

この特例は、
すべての土地に使えるわけではありません。

主に、次の3種類があります。

① 特定居住用宅地等（自宅の土地）

被相続人が
住んでいた自宅の土地が対象です。

最大330㎡まで
評価額を80％減額

最も利用されるケースです。

② 特定事業用宅地等（事業の土地）

被相続人が
事業を行っていた土地が対象です。

最大400㎡まで
評価額を80％減額

③ 貸付事業用宅地等（賃貸不動産の土地）

アパート・マンション・駐車場など、
貸付事業に使われている土地が対象です。

最大200㎡まで
評価額を50％減額

「自宅の土地なら誰でも使える」は大きな誤解

ここで、
非常に多い誤解についてお伝えします。

「自宅の土地なんだから、当然使えるでしょ？」

実は、
そうとは限りません。

特に問題になりやすいのが、
誰がその土地を相続するのか
という点です。

特定居住用宅地等が「使える人」

自宅の土地について、
特例を使える代表的なケースを見てみましょう。

ケース① 配偶者が相続する場合

被相続人の配偶者が
自宅の土地を相続する場合、
原則として特例が使えます。

同居していなくてもOK
引き続き住まなくてもOK

配偶者は、
非常に優遇されています。

ケース② 同居していた子どもが相続する場合

被相続人と
同居していた子どもが相続する場合も、
特例を使える可能性が高いです。

ただし、

相続後も住み続ける
一定期間、売却しない

といった条件があります。

ケース③ 家なき子特例が使える場合

近年、相談が増えているのが
**「家なき子特例」**です。

被相続人と同居していなかった
ただし、自分名義の持ち家がない

といった場合、
一定の条件を満たせば
特例が使える可能性があります。

※このケースは特に判断が難しく、
自己判断は非常に危険です。

小規模宅地等の特例が「使えない人」

一方で、
「使えると思っていたのに、使えなかった」
というケースも多くあります。

使えないケース① 相続後すぐに売却した

相続後すぐに、

自宅を売却
引っ越し

してしまうと、
特例が使えなくなることがあります。

使えないケース② 同居の実態がなかった

形式上、住民票が同じでも、

実際には別居していた
生活実態がなかった

と判断されると、
特例が否認される可能性があります。

使えないケース③ 申告をしていない

非常に重要なポイントです。

小規模宅地等の特例は、
相続税の申告をしなければ使えません。

相続税が0円になる場合でも
申告が必要なケースがある

これを知らずに、
申告しなかったために
特例が使えなくなるケースもあります。

新宿区・千代田区・文京区で特に注意すべき点

このエリアの相続で、
特に注意していただきたい点があります。

注意点① 土地評価が高いため、影響が大きい

路線価が高いため、

特例が使えるかどうか
どの土地に使うか

で、
相続税額が大きく変わります。

注意点② 不動産が複数あるケースが多い

自宅
賃貸不動産
駐車場

複数の土地がある場合、

どの土地に、どの特例を使うか

という判断が非常に重要になります。

65歳・女性・相続人の立場で考えてみましょう

あなたは65歳。
定年退職後、パートをしながら生活しています。

親は80代で亡くなり、

都内に自宅
都内に賃貸不動産
金融資産もある程度

相続人は、

配偶者
子ども2人（あなたとご兄弟）

このケースでは、

自宅の土地に特例が使えるか
誰が相続するのが最適か
二次相続まで考えるとどうなるか

を、
総合的に考える必要があります。

小規模宅地等の特例は「生前対策」で結果が変わる

ここで、
とても大切なことをお伝えします。

小規模宅地等の特例は、

相続が起きてから考える制度ではありません。

誰と同居するか
どの土地を誰に残すか
遺言書をどう書くか

こうした生前の準備によって、
使えるかどうかが決まる制度なのです。

「使えるはず」と思い込むのが一番危険

相談現場で、
よく聞く言葉があります。

「小規模宅地の特例は、当然使えると思っていました」

しかし実際には、

条件を満たしていなかった
判断を誤っていた